• Home
  • Opinii
  • Considerații generale privind realizarea cadastrului

  Opinii

Considerații generale privind realizarea cadastrului

Autor: Vlad Păunescu

  1. Generalități

În general, când vorbim de sisteme cadastrale, ne referim mai ales la zonele dezvoltate ale lumii: Uniunea Europeană, America de Nord, Australia și câteva țări din Asia (Japonia, Singapore). Acestea au sisteme cadastrale formate de sute de ani și perfecționate în timp. Putem spune ca datorită cadastrului aceste țări au ajuns la un grad foarte mare de dezvoltare. Un sistem cadastral performant stă la baza dezvoltării capitalismului, a unei economii de piață funcționale.

În celelalte părți ale lumii, implementarea cadastrului se află în diferite faze, mai mult sau mai puțin avansate. Banca Mondiala este una dintre organizațiile care oferă finanțare pentru realizarea cadastrului, mai ales în țările lumii a treia.

De-a lungul istoriei au existat două tipuri de înregistrare a proprietății pe teritoriul României:

  1. Un sistem bazat pe înregistrarea tranzacției. Sistemul bazat pe înregistrarea tranzacției (numit de

transcripțiuni inscripțiuni în Tara Românească și Moldova), are la baza proprietarul și este constituit pe principiul "cine deține ce". În general acest sistem s-a dezvoltat în țările de origine latină: Belgia, Franța, Italia, Spania și a fost exportat de acestea în părțile Asiei și Africii pe care aceste țări le-au colonizat, dar și în părți ale Statelor Unite ale Americii.

  1. Un sistem bazat pe înregistrarea actului de proprietate. Acest sistem (care se regăsește în Transilvania și Banat) are la baza imobilul, proprietatea și este construit pe principiul "ce este deținut de cine". Acest sistem s-a dezvoltat în țările Europei Centrale: Germania, Austria, Elveția și în general, în țările din Europa de Est care au fost sub dominație austro-ungară.

O revoluție în raportarea lumii la problematica cadastrului au reprezentat-o lucrările economistului peruvian Hernando de Soto Polar. Principala teza pe care acesta o susține este ca nicio națiune nu poate avea o economie de piață puternica fără un sistem clar și funcțional de înregistrare a proprietăților.

Activitatea economică neînregistrată face ca micii antreprenori să nu poată obține credit, să vândă sau să își extindă afacerile. Astfel proprietarii de teren neînregistrați nu pot profita de pe urma bunului pe care îl dețin. Aceste activități desfășurând-se în afara cadrului legal generează imposibilitatea păgubiților de a se adresa instanțelor pentru că proprietatea lor nu este înregistrată sub nici o formă legală. De Soto apreciază ca beneficiile economice ale acestor terenuri neînregistrate sunt de peste 10 trilioane de dolari.

După căderea Zidului Berlinului, țările din Europa de Est au încercat să facă tranziția spre economia de piață, însă în majoritatea lor nu au reușit să se apropie de bunăstarea vestului. Asta pentru că, din cauza sistemului de înregistrare a proprietăților, nu își pot valorifica bunurile, participând astfel activ pe piață.

Ceea ce țările slab dezvoltate nu au, este accesul la un sistem de legi pe care țările civilizate îl au de sute de ani și îl iau ca atare, pentru ca acest sistem creează actele de proprietate și standardizează înregistrările. Astfel în țările civilizate accesul la informații precum: proprietari, proprietăți, acte de proprietate, sarcini, privilegii, evaluarea proprietăților se face foarte ușor. Într-un asemenea cadru accesul la credit, posibilitățile de tranzacționare ale proprietăților, posibilitatea de ipotecare, sunt la ordinea zilei. Deci baza dezvoltării economice a unei societăți o reprezintă înregistrarea proprietăților.

În cadrul Uniunii Europene, exista sisteme cadastrale diferite pornind de la condiții istorice și filozofii diferite în ceea ce privește relația omului cu pământul.

În țările din fostul bloc comunist, unde aproape toate terenurile erau ale statului, restituirea pământului s-a făcut în moduri diferite. Astfel în Polonia nu s-au restituit mari parcele de pământ, deși s-au realizat privatizări ale marilor domenii ale statului. În Cehia, Slovacia, Letonia și Slovenia s-a făcut restituiri în natura cu condiția ca proprietarii să fie cetățeni ai țărilor respective. În Ungaria s-a preferat metoda compensării financiare.

În ceea ce privește înregistrarea, ca și în România, de-a lungul timpului s-a mers pe două direcții. Un sistem de înregistrare personală, a dreptului de proprietate (deed registration) și un sistem de înregistrare în care baza o constituie parcela (title registration). Sistemul personal s-a folosit în general în țările anglo-saxone(UK, USA, Australia, Canada), fostele colonii engleze și Grecia. în Belgia, Olana și Franța s-a folosit un sistem mixt. În timp toate aceste națiuni renunță sau au renunțat în mare parte la acest fel de înregistrare a proprietății, majoritatea țărilor folosind în acest moment parcela ca bază pentru intabulare.

Un rol foarte important în organizarea activității de cadastru îl are organizația care desfășoară această activitate. Cadastrul este un domeniu care cuprinde două componente diferite, dar care se completează: partea tehnică (măsurători, planuri topografice) și publicitate imobiliară (carte funciară), iar sub acest aspect la nivel european se regăsesc mai multe practici. Încă nu este foarte clar în care dintre aceste aranjamente rezultatele sunt mai bune, însă se poate spune că datorită progresului tehnologic, organizațiile au putut stabili relații de comunicare mult mai bune între ele.

  1. Înscrierea dreptului de proprietate

Înscrierea dreptului de proprietate nu alterează drepturile existente, ci doar le asigură certificând ce drepturi există, de către cine sunt exercitate și limitările la care este supusă proprietatea.

Figura 1 Înscrierile dreptului de proprietate

Înregistrarea dreptului de proprietate se poate face imediat după adjudecare sau în momentul unei tranzacții ce se efectuează asupra terenului. Aceasta abordare numită sporadică, este caracteristică țărilor unde nu este destul personal specializat în înregistrarea proprietății. De asemenea costurile sunt mai reduse pentru că taxele de înregistrare sunt suportate de către beneficiar, însă timpul de execuție pentru o astfel de lucrare este mic, dar pentru a ajunge la nivel național timpul consumat este foarte mare și mulți proprietari pot rămâne neînregistrați.

Abordarea sistematică este mai rapidă și este obligatorie. Înregistrarea se face pe zone, în mod unitar și complet cu participarea cetățenilor, rezolvând și eventualele litigii dintre imobile adiacente. De obicei, acest tip de înregistrare este finanțată de către stat care își recuperează investiția într-un termen lung din taxe și impozite.

În oricare dintre modurile descrise mai sus s-ar face, procesul de înregistrare a proprietății trebuie precedat de o campanie de informare prin care cetățenilor să le fie explicată procedura urmată, documentele pe care trebuie să le dețină și gradul de implicare care se așteaptă de la ei.

Măsurătorile trebuie realizate în prezența cetățenilor și a unor reprezentanți ai comunității. Disputele dintre proprietari pot fi rezolvate la față locului de persoane specializate.

Informațiile colectate la teren, atât cele spațiale, cât și cele textuale, trebuie comparate cu datele deja existente.

Figura 2.  Ortofotoplan de precizie completat cu determinări la teren Romania

Rezultatele procesului trebuie aduse la cunoștința publică. Acest lucru se poate face prin afișarea rezultatelor în forma analogică în locuri ușor accesibile pentru comunitatea locala. Datele afișate trebuie să fie ușor de înțeles de către cetățeni. În cazul în care nu înțeleg toți, trebuie să existe personal ajutător, de preferință din comunitate, care să poată ajuta cetățenii.

Afișarea presupune și o perioada în care cetățenii care nu sunt mulțumiți de rezultate să poată face petiții pentru remedierea eventualelor erori. Aceste petiții trebuie analizate de comisii, care, pe lângă personal specializat în măsurători terestre și legislație, trebuie să conțină și oameni din comunitatea respectivă. Sistemul trebuie astfel gândit încât, dacă cetățeanul este nemulțumit de verdictul comisiei, acesta să se poată adresa unor instanțe superioare, minister sau judecătorii. Legislația trebuie să prevadă că astfel de procese să se desfășoare cu celeritate, pentru ca procesul să nu fie întârziat prea mult.

Odată rezolvate și aceste plângeri, rezultatele se pot trece în registrele de înscriere a proprietății.

Figura 3. Întâlniri cu cetățenii