Autor:
Vlad Paunescu – Vicepreședinte Comisia 8 UGR, Planificare Spațială și Dezvoltare

Realizarea unui sistem de inregistrare a proprietatii si implementarea unor programe in acest sens sunt conditii esentiale pentru orice economie care doreste sa se dezvolte. Nu exista la acest moment in lume economii dezvoltate fara sisteme care sa asigure siguranta tranzactiilor si a proprietatilor. Se pune problema unde si cand un astfel de sistem trebuie implementat, de aceea in cele ce urmeaza vor fi prezentate cateva necesitati care stau la baza proiectarii sistemelor de inregistrare a proprietatilor.

1. În momentul în care insecuritatea, incertitudinea și inadecvarea actelor de proprietate reprezintă un impediment în dezvoltare.

Deținătorul de teren are siguranța proprietății sale atâta timp cât știe că se poate folosi de terenul său fără impedimente. Unul dintre stâlpii creșterii economice este productivitatea agriculturii. Fermierii care nu sunt siguri de terenul lor sunt reticenți în a face investiții pe termen lung. Ei își doresc un viitor previzibil, cu legi clare în ceea ce privește siguranța proprietății. În aceste condiții, cetățenii și investitorii își vor consuma resursele pentru a-și apăra dreptul la ocuparea unui anumit imobil și nu vor folosi aceste resurse pentru lucruri mai importante, cum ar fi cele de investiții.

Din acest motiv, instituțiile care răspund de componenta legislativă, cele care răspund de cea tehnică și cele care răspund de aspectul economic, trebuie să asigure un mediu în care legile sunt clare, aplicabile, bine definite, astfel încât transferul proprietății să se facă ușor și la costuri reduse.

Exemplu: în Sumatra de Vest, timp de secole a funcționat foarte bine, fără apariția unor conflicte, un sistem tradițional, informal, de drepturi comunitare asupra terenurilor, în care imobilele erau transferate pe linie matriarhală. Este foarte greu de păstrat aceasta tradiție, care a durat de secole fără a genera conflicte importante în ceea ce privește proprietatea, în față asaltului intrușilor sau diferiților dezvoltatori imobiliari. Astfel de drepturi trebuie protejate și aduse în legalitate, astfel încât aceste populații să poată fi protejate de lege.

2. Acolo unde există semnele dezvoltării unei piețe imobiliare

Asigurarea din punct de vedere legal a proprietăților duce la o siguranță a tranzacțiilor și în consecință, la apariția unei piețe imobiliare. În condițiile unei populații în creștere, proprietatea este tranzacționată prin vânzări-cumpărări sau moșteniri. Este important de a oferi instrumente pentru transmiterea în siguranță a proprietății. Sistemul trebuie să fie transparent și complet, imobilele trebuie să fie poziționate geografic astfel încât un potențial investitor să nu trebuiască să consume resurse materiale pentru a identifica situația imobilelor de la caz la caz.

3. Unde sunt dispute numeroase în ceea ce privește terenurile

Odată cu creșterea pieței imobiliare, a tranzacțiilor și în consecință, a creșterii prețului imobilelor, apare și dorința investitorilor pentru siguranță. Existența unor litigii împiedică dezvoltarea sănătoasă a pieței ducând la costuri însemnate, consum de timp și risipirea resurselor. Aceste conflicte pot apărea mai ales în zonele urbane, unde imobilele tind să devină din ce în ce mai scumpe.

Legislația în domeniul înregistrării terenurilor trebuie să țină cont de specificitățile și tradițiile fiecărei zone, să încurajeze înregistrarea proprietăților și să încerce definirea unor proceduri clare și simple pentru rezolvarea eventualelor conflicte.

Conflictele majore pot apărea mai ales în cazul drepturilor informale, dar și în privința celor formale. Nu orice dispută trebuie să ajungă la nivel de judecătorii. Se poate încerca rezolvarea conflictelor pe plan local sau la birouri de mediere.

Exemplu: Constituția din Kârgâzstan prevede posibilitatea ca o curte formată din bătrâni poate lua decizii asupra conflictelor din interiorul unei familii. Aceste curți sunt accesibile tuturor, iar deciziile lor sunt implementate la presiunea comunității.

În țările aflate în curs de dezvoltare, cu împroprietăriri recente, numărul proceselor legate de terenuri sunt numeroase, în Laos, peste 60% din procesele de pe rolul tribunalelor sunt legate de proprietate. E de preferat să se adopte soluții la nivel local sau soluții administrative în loc să se meargă pe trimiterea tuturor disputelor către tribunale.

Exemplu: Pentru a elibera curțile de disputele privitoare la terenuri, Tanzania a înființat în 2002 așa numitele tribunale ale terenului (land courts). Acestea funcționează pe patru nivele: la nivel de sat, la nivel zonal, la nivel de district și o branșă a Înaltei Curți care se ocupă numai de terenuri. Paradoxal, acest sistem a dus la o încetinire substanțială a proceselor. Problema este că aceste tribunale funcționează pe același tip ca și cele obișnuite și, în plus, sunt subordonate unor entități diferite.

4. Unde este nevoie de o bază de creditare

În multe părți ale lumii, agricultura se susține prin creditare. Băncile însă sunt reticente să ofere credit celor ce nu au siguranța activității. De asemenea creditele imobiliare nu se pot acorda fără accesul în siguranță la proprietate. Înregistrarea proprietății oferă avantajul de a înscrie imobilele în registrele cadastrale în zonele unde piața imobiliară și agricultură se dezvoltă, unde există nevoie de creditare. Dacă se acordă prioritate înregistrării în zonele unde terenul are valoare mică sau nu există premisele unei dezvoltări, atunci va dura ceva timp până vor apărea beneficiile.

Exemplu: În Zambia, 95% din credite sunt acordate pe baza proprietății, în Indonezia 80%, iar în Uganda 75%.

Exemplu: După finalizarea înregistrării sistematice a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în comuna Saschiz din România, comună aflată în zona de deal, turistică, pe drum european, în apropiere de Sighișoara, în termen de un an, veniturile primăriei din taxe au crescut, s-au construit 5 noi pensiuni, numeroase persoane au accesat fonduri europene.

5. Unde se face o reformă a proprietății

Dacă există situația de redistribuire a terenului, acesta trebuie să se facă printr-un sistem ce garantează proprietatea. Trebuie să se știe de unde se ia o proprietate și cui se atribuie. De multe ori, guvernele, din dorința unui proces rapid de redistribuire a terenului, de echilibrare a inechităților sociale și în speranța unei creșteri economice susținute, se grăbesc să distribuie documente de proprietate. Este important să se conștientizeze că reforma agrară trebuie realizată pe baze sănătoase. Aceasta trebuie susținută de un sistem de securizare a proprietății și a tranzacțiilor. Există numeroase exemple de țări ca: Nicaragua, Peru sau Mexic, unde situația materială a populație s-a înrăutățit în urma reformelor agrare.