Autor:
Vlad Paunescu – Vicepreședinte Comisia 8 UGR, Planificare Spațială și Dezvoltare

Realizarea unui sistem de inregistrare a proprietatii si implementarea unor programe in acest sens sunt conditii esentiale pentru orice economie care doreste sa se dezvolte. Nu exista la acest moment in lume economii dezvoltate fara sisteme care sa asigure siguranta tranzactiilor si a proprietatilor. Se pune problema unde si cand un astfel de sistem trebuie implementat, de aceea in cele ce urmeaza vor fi prezentate cateva necesitati care stau la baza proiectarii sistemelor de inregistrare a proprietatilor.

1. În momentul în care insecuritatea, incertitudinea și inadecvarea actelor de proprietate reprezintă un impediment în dezvoltare.

Deținătorul de teren are siguranța proprietății sale atâta timp cât știe că se poate folosi de terenul său fără impedimente. Unul dintre stâlpii creșterii economice este productivitatea agriculturii. Fermierii care nu sunt siguri de terenul lor sunt reticenți în a face investiții pe termen lung. Ei își doresc un viitor previzibil, cu legi clare în ceea ce privește siguranța proprietății. În aceste condiții, cetățenii și investitorii își vor consuma resursele pentru a-și apăra dreptul la ocuparea unui anumit imobil și nu vor folosi aceste resurse pentru lucruri mai importante, cum ar fi cele de investiții.

Din acest motiv, instituțiile care răspund de componenta legislativă, cele care răspund de cea tehnică și cele care răspund de aspectul economic, trebuie să asigure un mediu în care legile sunt clare, aplicabile, bine definite, astfel încât transferul proprietății să se facă ușor și la costuri reduse.

Exemplu: în Sumatra de Vest, timp de secole a funcționat foarte bine, fără apariția unor conflicte, un sistem tradițional, informal, de drepturi comunitare asupra terenurilor, în care imobilele erau transferate pe linie matriarhală. Este foarte greu de păstrat aceasta tradiție, care a durat de secole fără a genera conflicte importante în ceea ce privește proprietatea, în față asaltului intrușilor sau diferiților dezvoltatori imobiliari. Astfel de drepturi trebuie protejate și aduse în legalitate, astfel încât aceste populații să poată fi protejate de lege.

2. Acolo unde există semnele dezvoltării unei piețe imobiliare

Asigurarea din punct de vedere legal a proprietăților duce la o siguranță a tranzacțiilor și în consecință, la apariția unei piețe imobiliare. În condițiile unei populații în creștere, proprietatea este tranzacționată prin vânzări-cumpărări sau moșteniri. Este important de a oferi instrumente pentru transmiterea în siguranță a proprietății. Sistemul trebuie să fie transparent și complet, imobilele trebuie să fie poziționate geografic astfel încât un potențial investitor să nu trebuiască să consume resurse materiale pentru a identifica situația imobilelor de la caz la caz.

3. Unde sunt dispute numeroase în ceea ce privește terenurile

Odată cu creșterea pieței imobiliare, a tranzacțiilor și în consecință, a creșterii prețului imobilelor, apare și dorința investitorilor pentru siguranță. Existența unor litigii împiedică dezvoltarea sănătoasă a pieței ducând la costuri însemnate, consum de timp și risipirea resurselor. Aceste conflicte pot apărea mai ales în zonele urbane, unde imobilele tind să devină din ce în ce mai scumpe.

Legislația în domeniul înregistrării terenurilor trebuie să țină cont de specificitățile și tradițiile fiecărei zone, să încurajeze înregistrarea proprietăților și să încerce definirea unor proceduri clare și simple pentru rezolvarea eventualelor conflicte.

Conflictele majore pot apărea mai ales în cazul drepturilor informale, dar și în privința celor formale. Nu orice dispută trebuie să ajungă la nivel de judecătorii. Se poate încerca rezolvarea conflictelor pe plan local sau la birouri de mediere.

Exemplu: Constituția din Kârgâzstan prevede posibilitatea ca o curte formată din bătrâni poate lua decizii asupra conflictelor din interiorul unei familii. Aceste curți sunt accesibile tuturor, iar deciziile lor sunt implementate la presiunea comunității.

În țările aflate în curs de dezvoltare, cu împroprietăriri recente, numărul proceselor legate de terenuri sunt numeroase, în Laos, peste 60% din procesele de pe rolul tribunalelor sunt legate de proprietate. E de preferat să se adopte soluții la nivel local sau soluții administrative în loc să se meargă pe trimiterea tuturor disputelor către tribunale.

Exemplu: Pentru a elibera curțile de disputele privitoare la terenuri, Tanzania a înființat în 2002 așa numitele tribunale ale terenului (land courts). Acestea funcționează pe patru nivele: la nivel de sat, la nivel zonal, la nivel de district și o branșă a Înaltei Curți care se ocupă numai de terenuri. Paradoxal, acest sistem a dus la o încetinire substanțială a proceselor. Problema este că aceste tribunale funcționează pe același tip ca și cele obișnuite și, în plus, sunt subordonate unor entități diferite.

4. Unde este nevoie de o bază de creditare

În multe părți ale lumii, agricultura se susține prin creditare. Băncile însă sunt reticente să ofere credit celor ce nu au siguranța activității. De asemenea creditele imobiliare nu se pot acorda fără accesul în siguranță la proprietate. Înregistrarea proprietății oferă avantajul de a înscrie imobilele în registrele cadastrale în zonele unde piața imobiliară și agricultură se dezvoltă, unde există nevoie de creditare. Dacă se acordă prioritate înregistrării în zonele unde terenul are valoare mică sau nu există premisele unei dezvoltări, atunci va dura ceva timp până vor apărea beneficiile.

Exemplu: În Zambia, 95% din credite sunt acordate pe baza proprietății, în Indonezia 80%, iar în Uganda 75%.

Exemplu: După finalizarea înregistrării sistematice a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în comuna Saschiz din România, comună aflată în zona de deal, turistică, pe drum european, în apropiere de Sighișoara, în termen de un an, veniturile primăriei din taxe au crescut, s-au construit 5 noi pensiuni, numeroase persoane au accesat fonduri europene.

5. Unde se face o reformă a proprietății

Dacă există situația de redistribuire a terenului, acesta trebuie să se facă printr-un sistem ce garantează proprietatea. Trebuie să se știe de unde se ia o proprietate și cui se atribuie. De multe ori, guvernele, din dorința unui proces rapid de redistribuire a terenului, de echilibrare a inechităților sociale și în speranța unei creșteri economice susținute, se grăbesc să distribuie documente de proprietate. Este important să se conștientizeze că reforma agrară trebuie realizată pe baze sănătoase. Aceasta trebuie susținută de un sistem de securizare a proprietății și a tranzacțiilor. Există numeroase exemple de țări ca: Nicaragua, Peru sau Mexic, unde situația materială a populație s-a înrăutățit în urma reformelor agrare.

Autor: Vlad Păunescu

1. Generalități

În general, când vorbim de sisteme cadastrale, ne referim mai ales la zonele dezvoltate ale lumii: Uniunea Europeană, America de Nord, Australia și câteva țări din Asia (Japonia, Singapore). Acestea au sisteme cadastrale formate de sute de ani și perfecționate în timp. Putem spune ca datorită cadastrului aceste țări au ajuns la un grad foarte mare de dezvoltare. Un sistem cadastral performant stă la baza dezvoltării capitalismului, a unei economii de piață funcționale.

În celelalte părți ale lumii, implementarea cadastrului se află în diferite faze, mai mult sau mai puțin avansate. Banca Mondiala este una dintre organizațiile care oferă finanțare pentru realizarea cadastrului, mai ales în țările lumii a treia.

De-a lungul istoriei au existat două tipuri de înregistrare a proprietății pe teritoriul României:

1. Un sistem bazat pe înregistrarea tranzacției. Sistemul bazat pe înregistrarea tranzacției (numit de

transcripțiuni inscripțiuni în Tara Românească și Moldova), are la baza proprietarul și este constituit pe principiul "cine deține ce". În general acest sistem s-a dezvoltat în țările de origine latină: Belgia, Franța, Italia, Spania și a fost exportat de acestea în părțile Asiei și Africii pe care aceste țări le-au colonizat, dar și în părți ale Statelor Unite ale Americii.

2. Un sistem bazat pe înregistrarea actului de proprietate. Acest sistem (care se regăsește în Transilvania și Banat) are la baza imobilul, proprietatea și este construit pe principiul "ce este deținut de cine". Acest sistem s-a dezvoltat în țările Europei Centrale: Germania, Austria, Elveția și în general, în țările din Europa de Est care au fost sub dominație austro-ungară.

O revoluție în raportarea lumii la problematica cadastrului au reprezentat-o lucrările economistului peruvian Hernando de Soto Polar. Principala teza pe care acesta o susține este ca nicio națiune nu poate avea o economie de piață puternica fără un sistem clar și funcțional de înregistrare a proprietăților.

Activitatea economică neînregistrată face ca micii antreprenori să nu poată obține credit, să vândă sau să își extindă afacerile. Astfel proprietarii de teren neînregistrați nu pot profita de pe urma bunului pe care îl dețin. Aceste activități desfășurând-se în afara cadrului legal generează imposibilitatea păgubiților de a se adresa instanțelor pentru că proprietatea lor nu este înregistrată sub nici o formă legală. De Soto apreciază ca beneficiile economice ale acestor terenuri neînregistrate sunt de peste 10 trilioane de dolari.

După căderea Zidului Berlinului, țările din Europa de Est au încercat să facă tranziția spre economia de piață, însă în majoritatea lor nu au reușit să se apropie de bunăstarea vestului. Asta pentru că, din cauza sistemului de înregistrare a proprietăților, nu își pot valorifica bunurile, participând astfel activ pe piață.

Ceea ce țările slab dezvoltate nu au, este accesul la un sistem de legi pe care țările civilizate îl au de sute de ani și îl iau ca atare, pentru ca acest sistem creează actele de proprietate și standardizează înregistrările. Astfel în țările civilizate accesul la informații precum: proprietari, proprietăți, acte de proprietate, sarcini, privilegii, evaluarea proprietăților se face foarte ușor. Într-un asemenea cadru accesul la credit, posibilitățile de tranzacționare ale proprietăților, posibilitatea de ipotecare, sunt la ordinea zilei. Deci baza dezvoltării economice a unei societăți o reprezintă înregistrarea proprietăților.

În cadrul Uniunii Europene, exista sisteme cadastrale diferite pornind de la condiții istorice și filozofii diferite în ceea ce privește relația omului cu pământul.

În țările din fostul bloc comunist, unde aproape toate terenurile erau ale statului, restituirea pământului s-a făcut în moduri diferite. Astfel în Polonia nu s-au restituit mari parcele de pământ, deși s-au realizat privatizări ale marilor domenii ale statului. În Cehia, Slovacia, Letonia și Slovenia s-a făcut restituiri în natura cu condiția ca proprietarii să fie cetățeni ai țărilor respective. În Ungaria s-a preferat metoda compensării financiare.

În ceea ce privește înregistrarea, ca și în România, de-a lungul timpului s-a mers pe două direcții. Un sistem de înregistrare personală, a dreptului de proprietate (deed registration) și un sistem de înregistrare în care baza o constituie parcela (title registration). Sistemul personal s-a folosit în general în țările anglo-saxone(UK, USA, Australia, Canada), fostele colonii engleze și Grecia. în Belgia, Olana și Franța s-a folosit un sistem mixt. În timp toate aceste națiuni renunță sau au renunțat în mare parte la acest fel de înregistrare a proprietății, majoritatea țărilor folosind în acest moment parcela ca bază pentru intabulare.

Un rol foarte important în organizarea activității de cadastru îl are organizația care desfășoară această activitate. Cadastrul este un domeniu care cuprinde două componente diferite, dar care se completează: partea tehnică (măsurători, planuri topografice) și publicitate imobiliară (carte funciară), iar sub acest aspect la nivel european se regăsesc mai multe practici. Încă nu este foarte clar în care dintre aceste aranjamente rezultatele sunt mai bune, însă se poate spune că datorită progresului tehnologic, organizațiile au putut stabili relații de comunicare mult mai bune între ele.

2. Înscrierea dreptului de proprietate

Înscrierea dreptului de proprietate nu alterează drepturile existente, ci doar le asigură certificând ce drepturi există, de către cine sunt exercitate și limitările la care este supusă proprietatea.

Figura 1 Înscrierile dreptului de proprietate

Înregistrarea dreptului de proprietate se poate face imediat după adjudecare sau în momentul unei tranzacții ce se efectuează asupra terenului. Aceasta abordare numită sporadică, este caracteristică țărilor unde nu este destul personal specializat în înregistrarea proprietății. De asemenea costurile sunt mai reduse pentru că taxele de înregistrare sunt suportate de către beneficiar, însă timpul de execuție pentru o astfel de lucrare este mic, dar pentru a ajunge la nivel național timpul consumat este foarte mare și mulți proprietari pot rămâne neînregistrați.

Abordarea sistematică este mai rapidă și este obligatorie. Înregistrarea se face pe zone, în mod unitar și complet cu participarea cetățenilor, rezolvând și eventualele litigii dintre imobile adiacente. De obicei, acest tip de înregistrare este finanțată de către stat care își recuperează investiția într-un termen lung din taxe și impozite.

În oricare dintre modurile descrise mai sus s-ar face, procesul de înregistrare a proprietății trebuie precedat de o campanie de informare prin care cetățenilor să le fie explicată procedura urmată, documentele pe care trebuie să le dețină și gradul de implicare care se așteaptă de la ei.

Măsurătorile trebuie realizate în prezența cetățenilor și a unor reprezentanți ai comunității. Disputele dintre proprietari pot fi rezolvate la față locului de persoane specializate.

Informațiile colectate la teren, atât cele spațiale, cât și cele textuale, trebuie comparate cu datele deja existente.

Figura 2.  Ortofotoplan de precizie completat cu determinări la teren Romania

Rezultatele procesului trebuie aduse la cunoștința publică. Acest lucru se poate face prin afișarea rezultatelor în forma analogică în locuri ușor accesibile pentru comunitatea locala. Datele afișate trebuie să fie ușor de înțeles de către cetățeni. În cazul în care nu înțeleg toți, trebuie să existe personal ajutător, de preferință din comunitate, care să poată ajuta cetățenii.

Afișarea presupune și o perioada în care cetățenii care nu sunt mulțumiți de rezultate să poată face petiții pentru remedierea eventualelor erori. Aceste petiții trebuie analizate de comisii, care, pe lângă personal specializat în măsurători terestre și legislație, trebuie să conțină și oameni din comunitatea respectivă. Sistemul trebuie astfel gândit încât, dacă cetățeanul este nemulțumit de verdictul comisiei, acesta să se poată adresa unor instanțe superioare, minister sau judecătorii. Legislația trebuie să prevadă că astfel de procese să se desfășoare cu celeritate, pentru ca procesul să nu fie întârziat prea mult.

Odată rezolvate și aceste plângeri, rezultatele se pot trece în registrele de înscriere a proprietății.

Figura 3. Întâlniri cu cetățenii